A. QUYỀN VÀ THỰC HIỆN QUYỀN CỦA NGƯỜI SỬ DỤNG ĐẤT TRONG THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
a. Đối với người sử dụng đất là tổ chức kinh tế
Luật Đất đai năm 2013 quy định: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê được quyền thế chấp bằng quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam (điểm d khoản 2 Điều 174) và Tổ chức kinh tế, tổ chức sự nghiệp công lập được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm có quyền ”Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất thuê tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam” (điểm b khoản 1 Điều 175).
Luật Đất đai năm 2024 cơ bản kế thừa quy định này của Luật Đất đai năm 2013, nhưng bên cạnh quyền thế chấp của tổ chức kinh tế tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam thì các tổ chức kinh tế có thể thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc quyền sở hữu của mình gắn liền với đất tại tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật.
* Điểm d, khoản 1 Điều 33: Tổ chức kinh tế được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê có quyền:
“Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
* Điểm b, Khoản 1 Điều 34: Tổ chức kinh tế, tổ chức tôn giáo, tổ chức tôn giáo trực thuộc được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm có các quyền:
“Thế chấp tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất tại các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam, tại tổ chức kinh tế khác hoặc cá nhân theo quy định của pháp luật”.
b. Về việc tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân là bên nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của đơn vị sự nghiệp công lập, của tổ chức kinh tế
Luật Đất đai năm 2013 chỉ ghi nhận về trường hợp tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng hoặc cá nhân được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất; chưa ghi nhận việc cá nhân, tổ chức không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của tổ chức sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế (Điều 179 (điểm g khoản 1; điểm đ khoản 2) Luật Đất đai năm 2013)
Luật Đất đai năm 2024 tiếp tục ghi nhận việc cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng được nhận thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của người sử dụng đất là cá nhân, bên cạnh đó, đã ghi nhận mới về việc nhận thế chấp của cá nhân, tổ chức kinh tế không phải là tổ chức tín dụng đối với quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất của đơn vị sự nghiệp công lập, tổ chức kinh tế. (Điều 37 (điểm g khoản 1; điểm đ khoản 2) Luật Đất đai năm 2024)
B. VỀ ĐĂNG KÝ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT
a. Thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trường hợp đăng ký biến động đất đai.
– Luật Đất đai năm 2013 quy định, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trường hợp thuộc nhóm biến động khi “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất”; đồng thời quy định, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là trường hợp phải đăng ký biến động. (Điều 95 (điểm a khoản 4; khoản 6) Luật Đất đai năm 2013).
– Luật Đất đai năm 2024 kế thừa quy định của Luật Đất đai năm 2013, xác định “Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện quyền thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất” là một trường hợp đăng ký biến động đất đai” (Điều 133 (điểm p khoản 1) Luật Đất đai năm 2024).
b. Thời hạn đăng ký biến động
– Theo quy định của Luật Đất đai năm 2013, thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất là một trong số các trường hợp mà người sử dụng đất phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động trong thời hạn không quá 30 ngày kể từ ngày có biến động (khoản 6 Điều 95). Nghị định số 91/2019/NĐ-CP ngày 19/11/2019 về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai xác định là vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai do không đăng ký đất đai (Điều 17).
– Luật Đất đai năm 2024 ghi nhận, việc đăng ký thế chấp không phải áp dụng thời hạn bắt buộc như trong Luật Đất đai năm 2013 đồng thời ghi nhận cụ thể cơ chế thực hiện đăng ký biến động là xác nhận trên giấy chứng nhận đã cấp (Điều 133 (khoản 2) Luật Đất đai năm 2024).
Pháp luật hiện hành về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và về đăng ký biện pháp bảo đảm về cơ bản đã có đủ cơ chế pháp lý để triển khai thi hành quy định mới của Luật Đất đai liên quan đến đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
Trong đó:
- BLDS năm 2015 đã quy định cụ thể về hiệu lực và tách biệt giữa hiệu lực của hợp đồng thế chấp, hiệu lực của đăng ký thế chấp; hướng dẫn thi hành BLDS, Nghị định số 21/2021/NĐ-CP đã bao quát, cụ thể hóa hiệu lực của hợp đồng bảo đảm, hiệu lực đối kháng của biện pháp bảo đảm với người thứ ba (Các điều 22; 23 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP);
- Nghị định số 99/2022/NĐ-CP đã quy định cụ thể về xác định hiệu lực của đăng ký và cũng không có quy định loại trừ, từ chối đăng ký hoặc hủy đăng ký trong trường hợp hợp đồng thế chấp đã được xác lập nhưng các bên không thực hiện đăng ký thế chấp; bên cạnh đó, Nghị định này cũng ghi nhận, biện pháp bảo đảm được xác lập trước ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà chưa đăng ký nhưng hợp đồng bảo đảm vẫn còn hiệu lực thì đăng ký theo quy định của Nghị định này (các điều 6; 15; 21; Điều 57 (khoản 1) Nghị định số 99/2022/NĐ-CP)
Có thể thấy, việc Luật Đất đai không quy định thời hạn đăng ký bắt buộc đối với đăng ký thế chấp cũng là một cơ chế pháp lý mới, khác biệt so với cơ chế pháp lý quy định tại Luật Đất đai năm 2013, có thể dẫn tới sự lúng túng, không thống nhất của cơ quan, tổ chức có thẩm quyền trong triển khai thi hành. Do đó, các cơ quan, tổ chức có thẩm quyền, các bên trong quan hệ thế chấp, quan hệ đăng ký thế chấp trong thực hiện các quyền, nghĩa vụ của mình bên cạnh đảm bảo thực hiện đúng quy định của Luật Đất đai thì cần phải công nhận, bảo đảm thực hiện quyền hợp pháp của các bên trong quan hệ thế chấp và trong thực hiện việc đăng ký thế chấp, đảm bảo hiệu lực của hợp đồng thế chấp, hiệu lực của đăng ký, xử lý tài sản bảo đảm đã được quy định trong BLDS, pháp luật về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, về đăng ký biện pháp bảo đảm, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Công chứng…
C. VỀ TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT DÙNG ĐỂ THẾ CHẤP
a. Phạm vi tài sản
Luật Đất đai năm 2013 quy định, đăng ký quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất được thực hiện theo yêu cầu của chủ sở hữu; tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất bao gồm nhà ở, công trình xây dựng khác, rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm có tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Các điều 95 (khoản 1); 104 (khoản 1) Luật Đất đai năm 2013)
Luật Đất đai năm 2024 đã có cách tiếp cận theo hướng thu hẹp hơn so với Luật Đất đai năm 2013 về phạm vi tài sản gắn liền với đất thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Đất đai, trong đó:
Chỉ xác định nhà ở, công trình xây dựng được đăng ký theo yêu cầu của chủ sở hữu;
Các tài sản gắn liền với đất không phải là nhà ở, công trình xây dựng không phải là nhà ở không được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Luật Đất đai năm 2024 quy định “Tài sản gắn liền với đất được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất là nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất theo quy định của pháp luật.” mà không có khái niệm về tài sản gắn liền với đất là rừng sản xuất là rừng trồng và cây lâu năm như Luật Đất đai năm 2013. (Các Điều 3 (khoản 21) ; Điều 131 (khoản 2); 151 (điểm e khoản 2) Luật Đất đai năm 2024).
Pháp luật hiện hành về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, về đăng ký biện pháp bảo đảm cơ bản có đủ cơ sở pháp lý đồng bộ trong triển khai thi hành quy định mới nêu trên của Luật Đất đai. Trong đó, pháp luật này đã bao quát và có cơ chế pháp lý đầy đủ cả về xác định tài sản bảo đảm, xác lập, thực hiện hợp đồng bảo đảm, đăng ký biện pháp bảo đảm đối với trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã hình thành không phải là nhà ở mà pháp luật không quy định phải đăng ký quyền sở hữu và cũng chưa được đăng ký quyền sở hữu theo yêu cầu có nhu cầu dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.(Các điều 3, 117 đến 119, 295, 317 đến 326… BLDS năm 2015; Điều 8 Nghị định số 21/2021/NĐ-CP; các điều 4, 5, 10, 25, 27 đến 31… Nghị định số 99/2022/NĐ-CP.)
D. VỀ CƠ CHẾ THÔNG BÁO THU HỒI ĐẤT, BỒI THƯỜNG KHI NHÀ NƯỚC THU HỒI QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, TÀI SẢN GẮN LIỀN VỚI ĐẤT ĐANG DÙNG ĐỂ THẾ CHẤP
a. Thông báo thu hồi đất
Luật Đất đai năm 2024 đã có quy định mới, theo hướng, mở rộng chủ thể được nhận thông báo, về hình thức thực hiện thông báo và về nội dung thông báo. Cụ thể:
Trường hợp thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng thì trước khi ban hành quyết định thu hồi đất, bên cạnh người có đất bị thu hồi, cơ quan nhà nước có thẩm quyền phải thông báo cho cả chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, người có quyền lợi và nghĩa vụ liên quan (nếu có).
Việc thông báo phải thực hiện bằng văn bản với nội dung thông báo bao gồm: Lý do thu hồi đất; diện tích, vị trí khu đất thu hồi; tiến độ thu hồi đất; kế hoạch điều tra, khảo sát, đo đạc, kiểm đếm; kế hoạch di dời người dân khỏi khu vực thu hồi đất; kế hoạch bồi thường, hỗ trợ, tái định cư (Điều 85 (khoản 5) Luật Đất đai năm 2024.)
b. Liên quan đến trường hợp cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế
Luật Đất đai năm 2024 đã có điều chỉnh phù hợp hơn so với quy định nêu trên của Luật Đất đai năm 2013, đảm bảo hơn quyền của các chủ thể khác đang có quyền, lợi ích hợp pháp đối với quyền sử dụng đất mà cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế. Theo đó, bên cạnh việc tiếp tục xác định cá nhân sử dụng đất chết mà không có người thừa kế là một trường hợp thu hồi đất do chấm dứt việc sử dụng đất theo quy định của pháp luật thì Luật mới quy định, việc thu hồi này được thực hiện sau khi các nghĩa vụ về tài sản theo quy định của pháp luật về dân sự đã được thực hiện (Điều 82 (điểm b khoản 1) Luật Đất đai năm 2024).